Impactul modificării procentului de impozitare pentru dezvoltatorii imobiliari persoane fizice

KWLG - We know > Blog > Blog > Impactul modificării procentului de impozitare pentru dezvoltatorii imobiliari persoane fizice

Impactul modificării procentului de impozitare pentru dezvoltatorii imobiliari persoane fizice

Notă: Evaluarea a fost realizată în luna iulie 2017. Ulterior a fost promulgată Legea 29/15.01.2018 privind anularea unor obligații fiscale, prin care se dispune amnistia asupra tranzacțiilor efectuate până la data de 30 iunie 2017 de către persoanele fizice ce au ridicat în nume personal imobile rezidențiale pe care ulterior le-au cesionat sau le-au închiriat în scopul realizării de venituri. 

Impactul modificării procentului de impozitare pentru dezvoltatorii imobiliari persoane fizice

 

Pe fondul unei politici guvernamentale care a presupus mărirea uneori nejustificată și nesustenabilă a salariilor, pensiilor și ajutoarelor sociale, coroborată cu scăderea unor taxe și eliminarea unor impozite, prognozele asupra bugetului de stat al României nu sunt printre cele mai optimiste pe termen mediu și lung. Din acest motiv, există o presiune constantă asupra ANAF pentru a mări rata de colectare la buget, astfel încât să poată fi susținute deciziile guvernamentale anunțate.

 

Problema

În acest context, fosta conducere ANAF a identificat o potențială sursă pentru bugetul de stat: reconsiderarea modului de impozitare a dezvoltatorilor imobiliari persoane fizice și aplicarea retroactivă a noului mod de impozitare.

Practica de până acum a fost cea de impozitare cu un procent de 1-3% din valoarea de tranzacționare a imobilelor vândute (caracteristic transferurilor de proprietate din patrimoniul personal). În noua modalitate vizată de ANAF, dezvoltatorii imobiliari ar datora un impozit pe venit de 16% din venitul obținut după scăderea cheltuielilor deductibile, la care s-ar adăuga plata contribuțiilor sociale CAS și CASS (această modalitate este specifică transferurilor de proprietate din patrimoniul de afectațiune sau patrimoniul afacerii și este caracteristic persoanelor fizice care desfășoară activități independente).

A urmat un comunicat dat publicității pe 13 iunie 2017, prin care dezvoltatorii imobiliari persoane fizice au fost invitați de ANAF să-și reglementeze situația fiscală până la data de 30 iulie 2017.

 

Argumente juridice

Din punct de vedere juridic, se pot argumenta ambele modalități de impozitare; tăria argumentelor juridice înclină, însă, în favoarea ANAF. Cu toate acestea, dezvoltatorii imobiliari au de partea lor practica ANAF din ultimii ani, care a acceptat tacit – uneori chiar și explicit, prin adrese oficiale – că modul de impozitare al dezvoltatorilor imobiliari persoane fizice caracteristic transferului de proprietate din patrimoniul personal este cel corect și aplicabil în cauză.

Mai mult, interpretarea făcută de Curtea de Justiție a Uniunii Europene (CJUE) într-o cauză relativ similară este în favoarea dezvoltatorilor imobiliari, CJUE apreciind că, dacă practica adminsitrației a lăsat să se înțeleagă că un mod de taxare este corect, a sancționa ulterior această practică contravine principiului securității juridice.

De altfel, ANAF a manifestat întotdeauna o atitudine pasivă în această privință și nu și-a îndeplinit rolul de prevenție și îndrumare a contribuabililor, nereacționând la articolele de presă prin care opinia publică era informată că modalitatea corectă de impozitare a dezvoltatorilor imobiliari era cea practicată și aplicată până acum. Mai mult, nici în urma controalelor fiscale realizate în ultimii ani la dezvoltatorii imobiliari persoane fizice, ANAF nu a sesizat nereguli privind modul de impozitare și nu a făcut niciun demers pentru a stopa acest mod de acțiune.

 

Impact asupra pieței

Dacă se va pune în aplicare, decizia ANAF va avea consecințe extrem de grave asupra pieței imobiliare în particular, asupra sectorului de contrucții și asupra economiei României în ansamblu.

Studiul următor va demonstra importanța pieței imobiliare și a contrucțiilor în economia țării, sectoare care împreună însumează aproximativ 15% din PIB și care au constituit “motorul” ieșirii României din criza economică de acum câțiva ani.

Dacă decizia ANAF se va aplica retroactiv, o mare parte din sectorul imobiliar se va prăbuși, fapt care va conduce la prăbușirea pieței de construcții (susținută în principal de dezvoltarea rezidențială), existând chiar un risc major de intrare a României în recesiune și chiar criză economică. În mod cert, o astfel de decizie va conduce o scumpire accentuată a apartamentelor și caselor noi, în condițiile în care dezvoltatorii imobiliari persoane fizice au transferat beneficiul fiscal către clientul final, print-un preț mai redus al imobilelor vândute.

 

Prognoză și posibile soluții pentru prevenirea crizei

 

  • prognoză

 

Aflată sub presiunea colectării de fonduri, ANAF va demara cel mai probabil controale fiscale la dezvoltatorii imobiliari și, în urma calculelor, va constata că reinterpretarea modului de impozitare și aplicarea retroactivă a acestuia ar putea aduce la bugetul de stat sume considerabile, care ar putea genera încasări de ordinul sutelor de milioane de euro.

În aceste condiții, decizia cea mai probabilă va fi de schimbare a modului de impozitare și de aplicare a sistemului de impozitare propriu persoanelor fizice care obțin venituri din activități independente.

Cât despre aplicarea retroactivă a acestor sume, cel mai probabil totul va ține de decizia politică a partidului de guvernământ, care va aprecia dacă impactul economic prognozat prin colectarea acestor sume, raportat la impactul social rezultat în urma acestei decizii este favorabil.

  • posibile soluții

În funcție de evoluția evenimentelor în urma controalelor fiscale care vor fi demarate de către ANAF, pot fi avute în vedere următoarele căi de acțiune pentru prevenirea unor consecințe nefavorabile:

Prima ar fi o acțiune de lobby și de consultare cu factorii de decizie guvernamentali, prin care să li se explice impactul pe care o asemenea soluție l-ar putea avea asupra pieței imobiliare, asupra economiei în ansamblu și asupra societății.

A doua se referă la adoptarea unei atitudini proactive a dezvoltatorilor imobiliari, principiul ”cea mai bună apărare este atacul” fiind funcțional în acest caz. Aceasta se poate realiza printr-un ONG existent sau unul nou format, care să devină o voce puternică în mediul public prin acțiuni de PR bine puse la punct, prin participarea la emisiuni TV, prin articole în presă și chiar prin organizarea unor acțiuni de protest, în cazul în care dialogul rămâne fără rezultat.

Cea de a treia soluție este una strict juridică și se referă la pregătirea din timp a unor apărări bine fundamentate în cazul în care ANAF va impune în cele din urmă impozitarea retroactivă.